en
Новости
22 Сентября 2017 | Forbes

Инвестиции в российскую недвижимость: снижение ставок поддержит спрос

Михаил Ганелин

Как снижение ставок по ипотеке повлияло на спрос на недвижимость? Каковы перспективы развития рынка недвижимости в России? Как застройщикам сохранить стабильные продажи? Читайте в статье Михаила Ганелина, старшего аналитика по банковскому сектору «АТОН», для Forbes.


Инвестиции в акции и облигации сектора недвижимости (Группа ЛСР, Группа Эталон, Группа ПИК) — хорошая возможность сделать ставку на общее восстановление российской макроэкономики и снижение ставок по ипотеке.

В ближайшие 1-2 года ставки по ипотеке должны снизиться до 7-8%, что будет рекордно низким уровнем в современной России. Это подстегнет спрос на квартиры на первичном рынке недвижимости, поскольку жилищные условия в России остаются относительно неблагополучными. За последние 10 лет портфель ипотечных кредитов российских банков вырос почти в 6 раз, достигнув 4,5 трлн рублей. Тем не менее он остается крошечным по сравнению с другими крупными странами, которые имеют развитый ипотечный рынок.

За последний год средние ставки по ипотеке упали с 13% до 10% на фоне замедления инфляции и снижения ключевой ставки ЦБ. В настоящий момент крупнейшие российские банки предлагают кредиты по ставке 9-10% (а по отдельным объектам еще ниже) на первичное жилье, и мы ожидаем, что они продолжат снижаться. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту устроен таким образом, что первоначально (скажем, первые 5-7 лет) более 70% платежа приходится на проценты, а остальное на тело долга. Поэтому при снижении ставок до 7-8% ежемесячный платеж снижается на 30-35%, что позволяет большему количеству россиян взять кредит и купить квартиру.

Что касается баланса спроса и предложения квартир, то спрос на квартиры в Москве высок, но предложение в ближайшие годы будет расти еще быстрее. В Москве ежегодно вводится в эксплуатацию около 60 000 новых квартир (3,3 млн квадратных метров). Это небольшой объем, поскольку он соответствует годовому приросту всего 1,5% к общему числу квартир в столице. На квартиры в Москве наблюдается высокий спрос со стороны растущего населения (+100 000 жителей каждый год) и инвестиционный спрос со стороны российских регионов. Кроме того, жилищные условия в Москве неудовлетворительны, поскольку средняя площадь на одного человека составляет всего 19 квадратных метров, что существенно ниже, чем в среднем по России (24 квадратных метра на человека).

За последнее время правительство Москвы упростило регулирование для девелоперов и предоставило им крупные земельные участки для застройки в бывших промышленных зонах. Общий объем разрешений на жилую застройку в Москве составляет 18 млн квадратных метров, из которых 10 млн было выдано в 2016 году, что говорит о том, что объемы жилищного строительства в Москве продолжат быстро расти. В следующие 1-2 года они достигнут как минимум 4 млн квадратных метров в год. А программа реновации пятиэтажек, инициированная московским правительством, будет способствовать еще большему росту объемов жилищного строительства и предложения на рынке.

Среднегодовые темпы роста цен жилья на первичном рынке в Москве за последние 10 лет составляли 8,4%. Однако в 2016 году, согласно данным Росстата, цены снизились на 15% год к году до 155 000 рублей за квадратный метр. В дальнейшем мы ожидаем сохранения стабильного спроса, но рост предложения приведет к тому, что продажи в домах будут идти медленнее. Если раньше почти все квартиры к моменту сдачи дома в эксплуатацию были проданы, то теперь будет расти доля готовых проектов с непроданными квартирами. Покупателю не надо будет ждать несколько лет получения ключей и волноваться о надежности застройщика. Такая рыночная ситуация, скорее всего, нанесет удар по рынку вторичной недвижимости, где цены по-прежнему представляются достаточно высокими и могут снизиться как минимум на 10-20% в следующие два-три года, ведь у покупателя появится выбор, купить новую квартиру в новом доме и сразу получить ключи или купить квартиру на вторичном рынке.

В условиях избыточного предложения стабильные продажи будут у тех застройщиков, которые предложат покупателям качественные проекты, удобную планировку, хороший ремонт и приемлемую цену. В жесткой конкурентной борьбе победят наиболее эффективные застройщики, у которых низкая долговая нагрузка, оптимизированы бизнес-процессы, есть свои строительные мощности, большой опыт и масштаб. В связи с этим мы думаем, что небольшие застройщики, которые ориентированы на средний класс, будут постепенно покидать рынок, а крупные федеральные девелоперы, такие как Группа ЛСР, ПИК и Эталон, напротив — укреплять свои позиции.



Источник: Forbes
e-mail Печать
thumb

Автор

Михаил Ганелин
Старший аналитик по банковскому сектору «АТОН»
Ко всем новостям Читайте также
23 Октября 2017

Регулирование на основе принципов позволяет обеспечить правовую гибкость на усложняющемся финансовом рынке

Читать дальше
23 Октября 2017

Смотрите утренний обзор рынков обзор рынков с  Азизой Масимовой, финансовым консультантом «АТОН»:

 РУСАЛ опубликовал нейтральные операционные результаты за 3К17
 Магнит: слабые результаты за 3К17 предполагают, что консенсус-прогноз по EPS на 2018 может понизиться на 20%
 Независимая Нефтегазовая Компания планирует разработку крупного месторождения нефти


Читать дальше
20 Октября 2017

Смотрите утренний обзор рынков обзор рынков с Романом Давыдовым, старшим финансовым советником «АТОН»:

 Полюс опубликовал сильные операционные результаты за 3К17
 Х5 опубликовала слабые финансовые результаты за 3К17


Читать дальше