Российские девелоперы. Дождик стройке не помеха

• Мы начинаем аналитическое покрытие ГК «Самолет» и возобновляем анализ акций девелоперов — ПИК, «Эталон» и ЛСР.
• Для девелоперов наступило непростое время, однако им удается держать ситуацию под контролем. Мы не ожидаем, что сектор столкнется с глубоким кризисом, в том числе благодаря господдержке. И все же в текущих экономических условиях результаты работы девелоперов будут сильно различаться между собой.

---

Эконом-класс более устойчив, чем бизнес. После нескольких лет (2020-1П22) бурного роста объемов продаж и цен на жилье (+50–100% с 2019 по 1П22), тренды в секторе развернулись. При этом девелоперы, которые ориентированы на массовый сегмент эконом-класса (ПИК, «Самолет») сохраняют стабильные объемы продаж и наращивают долю рынка, тогда как компании с существенной долей жилья бизнес-класса («Эталон», ЛСР) демонстрируют снижение продаж. Мы ожидаем, что эти тренды сохранятся в 2023–24.

Избытка предложения в России не наблюдается. В последние 10 лет многоэтажное строительство в России росло среднегодовыми темпами всего 2.8%, что очень скромно, а число построенных квартир стагнирует на уровне 800–900 тыс. в год. Это означает, что явного избытка предложения на рынке нет, кроме, возможно, Москвы, где объемы строительства удвоились (ок. 7 млн кв. м) за последние 3 года, а цены росли существенно быстрее, чем в других регионах России. Мы ожидаем умеренную (-10-20% с пика) коррекцию средней цены в России в 2023, а затем возвращение ее к долгосрочному росту на уровне инфляции.

Долгосрочные факторы развития сектора остаются благоприятными. а) Стабильно высокое желание россиян улучшить свои жилищные условия; б) сравнительно низкие ипотечные ставки сохраняются; в) доходы населения будут расти; г) миграция населения между российскими регионами в пользу ключевых индустриальных центров создает в них дополнительный спрос на жилье.

Финансовые показатели девелоперов выглядят стабильными. В настоящий момент девелоперы и банки, которые предоставляют им финансирование, придерживаются политики «цены важнее объемов». В связи с этим мы ожидаем умеренного снижения рентабельности у публичных девелоперов в 2023 по сравнению с историческим средним показателем EBITDA в 20–25%. Мы также ожидаем увеличения операционных денежных потоков у ряда девелоперов в 2023 и далее благодаря доступу к средствам на эскроу-счетах в банках, а также за счет сокращения числа новых проектов.

«Самолет» и ПИК лучше позиционированы на рынке. Бизнес-модель «Самолета» предполагает дальнейший бурный рост на фоне сокращения рынка. Компания прогнозирует 1.9 млн кв. м продаж в 2023 году (+72% г/г). Если инвесторы увидят, что она уверенно движется к своим целям, это может стать хорошим катализатором для акций. ПИК пока остается лидером рынка с хорошим позиционированием, и мы не видим признаков снижения продаж группы, хотя она приостановила публикацию официальных результатов ввиду геополитических рисков. Напротив, «Эталон» и ЛСР столкнулись с сокращением продаж в 2022. Обе компании предлагают интересные долгосрочные стратегии, однако нам бы хотелось увидеть, как у компаний будут развиваться дела в 2023 году, чтобы дать более точную оценку их инвестиционным перспективам.

---

Если вы уже являетесь клиентом АТОН, вы можете получить материал, нажав на кнопку «Скачать» и пройдя авторизацию.