«Самолет». Итоги конференции для инвесторов и оценка компании

• ГК «Самолет» провел «Большой день-2023» (Big Day 2023) — ежегодную конференцию для инвесторов, где представил результаты за 2023 год, прогнозы на 2024 год, а также поделился планами долгосрочного развития. В целом презентация произвела на нас хорошее впечатление. Топ-менеджмент ставит амбициозные цели по развитию компании, и если «Самолету» удастся достичь объявленных целей в 2024 г., то это положительно отразится на стоимости ее акций.

• Прогнозы компании на 2024 г.: продажи — 2,7 млн кв. м (+69% год к году) и более 500 млрд рублей (+67%), EBITDA — 130 млрд рублей (+86%).

• Группа активно выходит в регионы (запланированы проекты в 10 новых регионов), развивает сегмент ИЖС (разработано еще 3 проекта) и другие направления бизнеса: финтех, подписки и пр.

• По нашим расчетам, бумага торгуется на уровне 4,9x/4,0x по мультипликаторам EV/EBITDA 2023П/2024П — это относительно невысокие оценки. Менеджмент «Самолета» пока не планирует выплаты дивидендов, однако продолжит программу выкупа акций.

«Самолет» — самая быстрорастущая компания среди публичных девелоперов

По данным компании, на декабрь 2023 г. группа вышла на первое место по объемам строительства не только в России, но и в Европе. Долгосрочная цель «Самолета» — стать абсолютным лидером в России по объему продаж, что вполне возможно, учитывая размер земельного банка, текущий объем строительства и длинный цикл жилищного строительства, который составляет два-три года. В своей презентации «Самолет» ставит себе амбициозную долгосрочную цель: занять до 20–30% рынка жилой недвижимости во всей России. Пока эта цифра кажется нам слишком высокой (в России пока нет ни одного девелопера с долей рынка более 10%), однако это говорит об амбициозном настрое компании.

Финансовые прогнозы: высокие, несмотря на ухудшающиеся тренды

По прогнозам «Самолета», спрос на жилую недвижимость в Московской агломерации в 2024 г. немного снизится до 8 млн кв. м (4% год к году) на фоне роста процентной ставки и ужесточения условий льготного кредитования. Тем не менее в следующем году группа ожидает сохранение высоких темпов роста своего бизнеса благодаря более привлекательному по сравнению с конкурентами рыночному позиционированию и запуску новых проектов. В частности, продажи, по прогнозам «Самолета», вырастут на 69% по сравнению с 2023 г. до 2,7 млн кв. м, из которых около 15% обеспечит недавно приобретенная ГК МИЦ (400–450 тыс. кв. м). Выручка, как ожидается, превысит 500 млрд рублей (+67% год к году), а EBITDA достигнет 130 млрд рублей (+86%). Долговая нагрузка сохранится на невысоком уровне (до 1,2х по показателю Чистый долг/EBITDA). 

Заявленные компанией прогнозы выглядят очень амбициозно и предполагают даже ускорение роста относительно 2023 года, что, вероятно, будет непростой задачей в условиях общего сокращения спроса на рынке в 2024 г. По этой причине текущая рыночная оценка компании, на наш взгляд, пока еще не отражает этих целей. В этой связи промежуточные операционные и финансовые результаты компании за 1К-2К24 станут важным индикатором того, насколько реалистичны заявленные компанией планы на весь следующий год.

Что касается 2023 года, по данным управленческого учета, продажи «Самолета» в годовом сравнении выросли на 50% до 1,6 млн кв. м, в денежном выражении — до 300 млрд руб. (+55%). Это делает ГК «Самолет» одной из самых быстрорастущих компаний на российском фондовом рынке. Показатель EBITDA составил 70 млрд рублей. (+45%), а долговая нагрузка остается невысокой на фоне других девелоперов, на уровне 1,2х по показателю Чистый долг/EBITDA. Финансовую отчетность по МСФО компания обычно публикует в марте—апреле следующего года.

Ключевые сегменты развития

Девелопмент. Кроме активного развития в Московской агломерации, «Самолет» планирует расширять свое присутствие в регионах. По нашему мнению, это является логичным шагом, так как сейчас спрос на недвижимость в регионах растет быстрее, чем в столичных городах, и должен оказать дополнительную поддержку операционным результатам. В 2023 г. группа уже вышла во Владивосток, Екатеринбург, Нижний Новгород и на Сахалин. Сейчас доля «Самолет Страна», регионального бизнеса девелопера, составляет 10% от общей выручки. Группа планирует выход еще в 10 новых регионов с перспективой роста сегмента до 25% от выручки группы.

ИЖС. «Самолет» стал одним из первых девелоперов, вышедших на рынок ИЖС. В 2023 г. группа запустила первый проект в г. Дмитрове, а в 2024 г. планируется старт еще трех проектов. Общий земельный банк ИЖС, как ожидается, достигнет 3,5 млн кв. м жилья. Этот сегмент представляет интерес для крупных девелоперов благодаря развитию ипотечного кредитования этого сегмента со стороны банков, которое в свою очередь стимулирует потребительский спрос.

Прочие проекты группы. Помимо девелопмента, «Самолет» активно развивает и другие проекты, связанные с рынком недвижимости. В частности, компания планирует дальше увеличивать объем бизнеса «Самолет Плюс» (цифровой платформы, предоставляющей сервисы покупки, продажи и аренды недвижимости) и даже со временем вывести его на IPO. Также «Самолет» объявил о покупке банка «Система» для проведения расчетных операций и реализации финтех-проектов группы. Более того, «Самолет» запускает множество дополнительных программ, которые призваны помогать людям в улучшении своих жилищных условий: арендные («И-живи-ка»), инвестиционные («Целепорт») и пр. Вклад этих проектов в финансовые результаты группы пока незначительный, однако в случае создания привлекательных для потребителей условий это может способствовать поддержанию объемов продаж собственного жилья группы и способствовать диверсификации доходов, направляя их в смежные с сегментом девелопмента направления бизнеса.

«Самолет»: инвестиционный кейс и оценка

Мы считаем «Самолет» интересной историей роста на российском фондовом рынке. Группа активно увеличивает свою долю рынка, в том числе в регионах, выходит в перспективный сегмент ИЖС, участвует в M&A-сделках и развивает собственную экосистему. По нашим оценкам, акции «Самолета» сейчас торгуются на уровне 4,9x/4,0x по мультипликаторам EV/EBITDA 2023П/2024П — это относительно невысокие оценки. Наш текущий индикативный диапазон справедливой цена составляет 4 000 — 4 500 рублей за акцию, рейтинг — «Выше рынка», и мы планируем в ближайшее время обновить нашу финансовую модель с учетом представленных результатов и прогнозов компании. Вместе с тем высокая ключевая ставка и ужесточение условий программ льготной ипотеки (повышение первоначального взноса с 20% до 30%, снижение лимитов в столицах с 12 до 6 млн рублей и т. д.) будут способствовать снижению спроса на жилую недвижимость. В этой ситуации ключевое значение для инвесторов будут иметь промежуточные операционные результаты «Самолета», которые должны продемонстрировать, что компания способна и дальше расти заметно быстрее рынка и успешно двигаться к своим целям.