Операционные результаты российских девелоперов: рекордный квартал

• Операционные результаты российских девелоперов за третий квартал оказались крайне успешными благодаря ажиотажному спросу в преддверии ужесточения условий ипотечного кредитования.
• «Самолет» опубликовал рекордные операционные результаты за III квартал 2023 года: объем продаж вырос на 51% г/г по площади и прибавил 63% в стоимостном выражении.
• Среди публичных девелоперов нам нравится инвестиционный кейс «Самолета», который, по нашим оценкам, торгуется на уровне 5,4x по мультипликатору EV/EBITDA 2023П.

Рекордные квартальные показатели — «Самолет»

В III квартале 2023 года продажи «Самолета» выросли на 51% г/г до 423 тыс. кв. м, а в стоимостном выражении увеличились на 63% до 79,3 млрд руб., при этом средняя цена за квадратный метр составила 187,6 тыс. руб. (+10% г/г). 

Доля продаж по ипотечным счетам составила 87%. За 9 месяцев 2023 г. продажи составили 973,3 тыс. кв. м (+27% г/г) и 176,7 млрд руб. (+32%) в стоимостном выражении. 

Согласно управленческой отчетности, за 9 месяцев 2023 г. выручка компании выросла на 29% г/г до 183,2 млрд руб., а скорректированный показатель EBITDA составил 44 млрд руб. (+28% г/г), в результате чего рентабельность EBITDA достигла 24%. 

Чистая прибыль составила 22,8 млрд руб. (+11% г/г). 

«Самолет» сохранил свой прогноз на 2023 год с учетом консолидации ГК «МИЦ»: продажи вырастут на 50% г/г до 1,6 млн кв. м, выручка — до 290 млрд руб. (+68% г/г), а EBITDA — до 75 млрд руб. (+56% г/г). Однако отметим, что сделка была закрыта в октябре 2023 г., и результаты будут консолидироваться только за 4-й квартал и 12 месяцев 2023 г. 

«Самолет Плюс» также продолжает стремительно развиваться — оборот платформы (GMV) составил 456 млрд руб., наблюдается активный рост через сделки M&A.

Бум среди девелоперов

Помимо «Самолета», рекордным третий квартал стал также для ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» (ПИК пока не вернулся к раскрытию результатов). 

• Общие продажи «Группы ЛСР» в 3-м квартале 2023 г. взлетели в 7 раз г/г до 78 млрд руб., а их объемы увеличились в 6,6x раз до 394 тыс. кв. м. Всего за 9 месяцев компания реализовала 775 тыс. кв. м жилья (против 368 тыс. кв. м годом ранее), что соответствует 145 млрд руб. в стоимостном выражении. 
• Продажи жилья у «Эталона» также увеличились вдвое в годовом сравнении как по площади (156,3 тыс. кв. м), так и по объему выручки (31,2 млрд руб.). Всего за 9 месяцев объемы реализации недвижимости выросли на 62% г/г до 340,6 тыс. кв. м, в стоимостном выражении — на 53% г/г до 65,2 млрд руб.

Перспективы рынка

Сильный рост в 3-м квартале продиктован низкой базой 2022 г. и ажиотажным спросом в преддверии повышения ключевой ставки и ужесточения условий выдачи ипотеки для банков. Кроме того, россияне спешат купить недвижимость пока действуют льготные ставки по ипотеке до лета 2024 г. 

В 4-м квартале 2023 г. мы ожидаем умеренного замедления продаж по сравнению с предыдущим кварталом, тем не менее годовые финансовые результаты могут оказаться рекордными для девелоперов. 

В 2024 г. оснований для существенного ослабления спроса на недвижимость мы пока не видим. Рост ключевой ставки делает менее доступным покупку недвижимости в ипотеку на вторичном рынке, смещая предпочтения в пользу первичного рынка. Мы думаем, что в той или иной форме льготные программы субсидирования ипотеки будут продлеваться. Однако опасения россиян, что их условия могут ужесточиться, будут и дальше подталкивать их ускорить покупку.

Оценка акций девелоперов

По нашим оценкам, акции российских девелоперов оцениваются по 2023П EV/EBITDA 4,5–5,5х, что относительно недорого. 

Среди публичных компаний нам нравится инвестиционный кейс «Самолета». Компания быстро наращивает объемы продаж, активно выходит в регионы, участвует в сделках M&A и изучает новые рынки, в т. ч., перспективный с нашей точки зрения, рынок ИЖС. По нашим оценкам, акции компании торгуются на уровне — 5,4x EV/EBITDA 2023П. 

Нам также по-прежнему нравятся акции ГК ПИК, однако они пока отстают по динамике от других девелоперов на фоне изменения структуры акционеров и отсутствия раскрытия операционных результатов. Эффект роста процентных ставок будет виден по операционным результатам девелоперов за 4К23-1К24. Они должны дать понимание, каких результатов девелоперы могут достигнуть в 2024 г. и определить дальнейшее движение акций компаний.